Algis Čaplikas: ar Bendro naudojimo objektų valdymo (BNO) įstatymas išgelbės daugiabučių namų bendrijas?

0

Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Kas tai? Proveržis ar pasipriešinimą sukelsiantis veiksmas ? Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi.  Tačiau sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus tikslingą pasidomėti Europos šalių praktika. Kokia ji? Ar mums vertinga ir gali būti naudinga? Manau, kad taip, todėl ir toliau dalinuosi kitų šalių patirtimi ir galimais svarstymais.

Pagal turimus duomenis galima teigti, kad europinei praktikai būdinga: daugiabučių namų gyventojai (savininkai ir naudotojai) gerai suvokia savo teises ir pareigas namo priežiūros ir išlaikymo klausimais; jiems ir jų bendrijoms suteikiama laisvė ir atsakomybė namo priežiūros reikalais; pastatus administruojančios įmonės atlieka tik administracinę ir inžinerinę (techninę) funkciją; atsiskaitomą pagal sutartis už faktines išlaidas; savivaldybių vaidmuo kinta iš kontroliuojančios į švietėjišką funkciją.

Vokietijos (Frankfurto miesto) praktikoje:

–        Už daugiabučio namo būklę atsakingi namo gyventojai (savininkai ir naudotojai); susirinkimo metu sprendžia visus su namo priežiūra susijusius klausimus;

–        Paprastai samdo namo administravimo įmones, kurios padeda organizuoti susirinkimus, tvarko reikalingus dokumentus, padeda surasti darbų rangovus, prižiūri jų darbus;

–        Gyventojai draudžia bendrojo naudojimo objektus, jei namas prastai prižiūrimas, didėja draudimo įmokos.

Vengrijos (Budapešto) praktikoje:

–        Namo savininkai – jų kondominiumas (bendrija) sprendžia visus su namo priežiūra susijusius klausimus;

–        Kondominiumai paprastai samdo namo valdymo įmones, kurios veikia kaip jų atstovai;

–        Savivaldybės nesikiša į namo valdymo ir priežiūros klausimus;

–        Didesni remonto darbai vykdomi kaupiant lėšas į atskirą kondominiumo sąskaitą arba per banką paskolos būdu;

–        Administravimo paslaugas teikiančioms įmonėms suteikiama teisė spręsti kada ir kokius darbus privaloma atlikti, tačiau didesniems darbams privalu gauti kondominiumo susirinkimo pritarimą;

–        Kondominiumas nustato   remonto darbų kainos ribą, kuomet reikalingas kondominiumo pritarimas, ši riba nustatoma diapazone nuo 725 Eur iki 3475 Eur.

Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas reikėtu peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą. Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė ( galima sakyti bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu. Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos. Taigi daugiabučio namo ar kito pastato savininkų bendrija susiformuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka ir jos sudėtis fiksuojama Nekilnojamojo turto registre. Dėl to nėra teisinio pagrindo bendrojo naudojimo objektams valdyti steigti bendriją pagal atskirą įstatymą, atitinkamos narystės pagrindu, sukuriant konstitucinę koliziją, dėl kurios yra pasisakęs Lietuvos Konstitucinis Teismas, 2000 m.

Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktu Estijos praktika. Nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Tarybos sudarymo faktas registruojamas Nekilnojamojo turto registre.

Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas. Vietoje namo tarybos galėtu būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautu. Nedideliuose  pastatuose, kuriuose yra ne daugiau kaip septyni (gal devyni) turtiniai vienetai, galėtu būti renkamas tik bendrijos pirmininkas.

Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją. Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtu būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmonės, t. y. taip kaip yra daugumoje ES šalių, sudarant su jomis atitinkamas paslaugų ar pavedimo sutartis.

Būtina atsisakyti Civilinio kodekso nuostatų, kad daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali sudaryti jungtinės veiklos sutartį  arba šio kodekso nustatyta tvarka pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių (kurio skyrimą tvirtina savivaldybė).

Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai). Šiuo atveju t. y. butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės  valdymo atveju, nėra jokio poreikio tartis dėl bendrojo  turto, darbo ir žinių kooperavimo ir veiklos pobūdžio. Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma. Be to, pagal Civilinį kodeksą namo buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą.

Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Manau, kad ši nuostata nesiderina ir su Vietos savivaldos įstatymu.

Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus  administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą. Visa tai turi užtikrinti namo patalpų savininkų išrinkta taryba ar valdyba.

Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą. Šio administravimo vykdymas galėtu būti priskiriamas viešųjų paslaugų kategorijai ir vykdomas vadovaujantis Vietos savivaldos įstatymu.

Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus. Jos turi teisę skirti administracines nuobaudas, sustabdyti pastato naudojimą, iškilus grėsmei pareikalauti, kad pastato naudotojas imtųsi priemonių žmonėms apsaugoti ar organizuoti jų evakuaciją.

Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai. Miestuose nemažai pastatų su grėsmingai irstančiais balkonais ir kitais fasadų elementais, ne retai pasitaiko ir pavojingų   pastato laikančiųjų konstrukcijų deformacijų, dėl netinkamos priežiūros dažnokos inžinerinių tinklų avarijos.

Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys. Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui. Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija – tikrinti kaip visų pastatų ( o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus. Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai. Be to, pastatų naudojimo priežiūrai priskirta tik dešimt etatų, kurių akivaizdžiai nepakaktu visų mieste esančių pastatų naudojimo priežiūrai.

Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtu būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintu būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą. Manau, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius. Būtų tikslinga papildyti Statybos įstatymą, apibrėžiant butų ir kitų patalpų savininkų solidarią atsakomybę už prievolių, susijusių su jiems priklausančių bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra, nevykdymą. Algis Čaplikas yra Lietuvos respublikinių būsto valdymo ir priežiūros rūmų prezidentas.Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai 
(Lithuanian Chamber of Housing Management and Maintenance) 

Prezidentas
Algis Čaplikas
Vilnius, Lietuva
Tel. (+370) 65560476
El.paštas: prezidentas@bustorumai.lt
www.bustorumai.lt

Parašykite komentarą

El. pašto adresas nebus skelbiamas. Būtini laukeliai pažymėti *

0
    0
    Jūsų krepšelis
    Jūsų krepšelis tuščias